Land Registry New Rules And Process 2026: હવે જમીન-મકાનની દસ્તાવેજ નોંધણી થશે વધુ સરળ, જાણો નવા નિયમો અને ફેરફારો

Land Registry New Rules And Process 2026: ભારતમાં પ્રોપર્ટી માર્કેટ અને રિયલ એસ્ટેટ સેક્ટરમાં પારદર્શિતા લાવવા માટે સરકાર સતત પ્રયત્નશીલ છે. વર્ષ 2026 થી Land Registry એટલે કે જમીન દસ્તાવેજની નોંધણી પ્રક્રિયામાં મોટા ફેરફારો અમલી બનવા જઈ રહ્યા છે. જો તમે પણ નવું ઘર, પ્લોટ કે ખેતીની જમીન ખરીદવાનું વિચારી રહ્યા છો, તો આ નવા નિયમો વિશે જાણવું તમારા માટે ખૂબ જ જરૂરી છે.

1. Digital Registry અને Blockchain Technology નો ઉપયોગ

વર્ષ 2026 સુધીમાં મોટાભાગની Land Registry પ્રક્રિયા Digital થવા જઈ રહી છે. સરકાર હવે દસ્તાવેજોની સુરક્ષા વધારવા માટે Blockchain Technology નો ઉપયોગ કરી રહી છે. આનાથી દસ્તાવેજોમાં થતી છેતરપિંડી (Fraud) અને ડુપ્લીકેટ કાગળો બનાવવાની સમસ્યા જડમૂળથી નાબૂદ થશે.

2. One Nation, One Registration (NGDRS)

કેન્દ્ર સરકાર National Generic Document Registration System (NGDRS) ને સમગ્ર દેશમાં સખત રીતે લાગુ કરી રહી છે.

• ગમે ત્યાંથી નોંધણી: આ સિસ્ટમ હેઠળ તમે કોઈપણ રાજ્યમાં હોવ, તમે ઓનલાઈન પોર્ટલ દ્વારા એપોઈન્ટમેન્ટ બુક કરી શકશો.
• યુનિફોર્મ પ્રોસેસ: સમગ્ર ભારતમાં દસ્તાવેજ નોંધણીની પ્રક્રિયા એકસમાન બનશે, જેથી અન્ય રાજ્યોમાં પ્રોપર્ટી લેતી વખતે પડતી મુશ્કેલીઓ દૂર થશે.

3. Aadhaar-Linked Property Registration

2026 ના નવા નિયમો મુજબ, મિલકતની નોંધણીને આધાર કાર્ડ (Aadhaar) સાથે લિંક કરવું ફરજિયાત બની શકે છે.

• Benami Propoerty પર લગામ: આ પગલાથી બેનામી મિલકતો પર રોક લાગશે.
• E-KYC: દસ્તાવેજ નોંધણી વખતે હવે રૂબરૂ હાજર રહેવાને બદલે Biometric અથવા E-KYC દ્વારા વેરિફિકેશન પ્રક્રિયા ઝડપી બનશે.

4. Bhu-Naksha અને Unique Land Parcel Identification Number (ULPIN)

દરેક જમીનના ટુકડાને હવે એક વિશિષ્ટ નંબર આપવામાં આવશે, જેને ULPIN કહેવાય છે. આને ‘જમીનનું આધાર કાર્ડ’ પણ કહી શકાય.

• ચોક્કસ માપણી: Google Mapping અને Drone Survey દ્વારા તૈયાર થયેલા નકશાઓ (Bhu-Naksha) ને કારણે જમીન સીમાના વિવાદો ઘટશે.
• Online Tracking: તમે તમારા ULPIN નંબર દ્વારા જમીનનો સંપૂર્ણ ઇતિહાસ ઓનલાઈન ચેક કરી શકશો.

5. Stamp Duty અને Registration Fees માં ફેરફાર

2026 ના બજેટ અને નવી માર્ગદર્શિકા મુજબ, ડિજિટલ ટ્રાન્ઝેક્શનને પ્રોત્સાહન આપવા માટે Stamp Duty ના દરોમાં રાહત મળી શકે છે. ખાસ કરીને મહિલાઓના નામે પ્રોપર્ટી ખરીદવા પર વધારાના બેનિફિટ્સ ચાલુ રહેશે.

જમીન દસ્તાવેજ કરતા પહેલા ધ્યાનમાં રાખવા જેવી બાબતો:

1. Title Clear Check: હંમેશા પ્રોપર્ટીના જૂના સાત-બાર (7/12) અને આઠ-અ (8-A) ના ઉતારા ઓનલાઈન ચેક કરો.
2. Encumbrance Certificate: પ્રોપર્ટી પર કોઈ લોન કે વિવાદ નથી તેની ખાતરી કરો.
3. RERA Registered: જો તમે બિલ્ડર પાસેથી ઘર ખરીદો છો, તો તે પ્રોજેક્ટ RERA હેઠળ રજીસ્ટર હોવો જોઈએ.

જંત્રી દર (Jantri Rates) અને સ્ટેમ્પ ડ્યુટી (Stamp Duty) વિશેની વિગતો

1. જંત્રી દર (Jantri Rates) કેવી રીતે ચેક કરવા?

ગુજરાત સરકાર દ્વારા જમીન કે મિલકતના ભાવ નક્કી કરવા માટે ‘જંત્રી’ નક્કી કરવામાં આવે છે. વર્ષ 2026 માં ડિજિટલ અપડેટ્સ પછી તમે નીચેની રીતે ઓનલાઈન રેટ જાણી શકો છો:

• Garvi Gujarat Portal: સૌ પ્રથમ ગુજરાત સરકારની ઓફિશિયલ વેબસાઈટ Garvi (garvi.gujarat.gov.in) પર જાઓ.
• Jantri Option: ત્યાં ‘Jantri’ મેનુ પર ક્લિક કરો.
• વિગતો પસંદ કરો: તમારા જિલ્લા (District), તાલુકા (Taluka), ગામ (Village) અને સર્વે નંબર (Survey Number) અથવા જમીનનો પ્રકાર પસંદ કરો.
• Market Value: વિગતો સબમિટ કરતા જ તમને તે વિસ્તારનો સરકારી ભાવ (Market Value) જોવા મળશે.

2. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજીસ્ટ્રેશન ફી (અંદાજિત)

સામાન્ય રીતે ગુજરાતમાં સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના દરો નીચે મુજબ હોય છે (નોંધ: લોકલ બોડી ટેક્સ મુજબ થોડો ફેરફાર હોઈ શકે છે):

વિગત	પુરુષ (Male)	મહિલા (Female)
Stamp Duty	4.90%	3.90%
Registration Fee	1%	0% (માફી)
કુલ ખર્ચ	5.90%	3.90%

ખાસ નોંધ: જો પ્રોપર્ટી માત્ર મહિલાના નામે ખરીદવામાં આવે, તો રજીસ્ટ્રેશન ફીમાં 1% ની સીધી બચત થાય છે.

3. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી કેલ્ક્યુલેટર (Example)

ધારો કે તમે જે પ્રોપર્ટી ખરીદો છો તેની જંત્રી મુજબની કિંમત ₹50,00,000 (50 લાખ) છે:

• પુરુષ માટે: 50,00,000 ના 5.90% = ₹2,95,000
• મહિલા માટે: 50,00,000 ના 3.90% = ₹1,95,000

જમીન કે મકાનની નોંધણી (Land Registry) માટેના ડોક્યુમેન્ટ્સની યાદી

મુખ્ય દસ્તાવેજો (Core Documents)

• દસ્તાવેજની નકલ (Draft Deed): જે દસ્તાવેજની નોંધણી કરવાની છે તેનો કાચો ડ્રાફ્ટ.
• ઓળખનો પુરાવો (ID Proof): ખરીદનાર, વેચનાર અને સાક્ષીઓ ત્રણેયના આધાર કાર્ડ અને પાન કાર્ડ (PAN Card) ફરજિયાત છે.
• ફોટા: ખરીદનાર અને વેચનારના તાજેતરના પાસપોર્ટ સાઈઝના ફોટા.

મિલકતને લગતા કાગળો (Property Documents)

• રેવન્યુ રેકોર્ડ: જમીન માટે 7/12 (સાત-બાર) અને 8-A (આઠ-અ) ના લેટેસ્ટ ઉતારા.
• પ્રોપર્ટી કાર્ડ: જો મિલકત સીટી સર્વે વિસ્તારમાં હોય તો લેટેસ્ટ પ્રોપર્ટી કાર્ડ.
• ULPIN નંબર: 2026 ના નવા નિયમ મુજબ જમીનનો 14 અંકનો યુનિક આઈડી નંબર.
• NA ઓર્ડર: જો જમીન બિન-ખેતી (Non-Agricultural) હોય, તો તેનો પરવાનગી લેટર.
• નકશો (Village Map/Layout): જમીનનો નકશો અથવા મંજૂર થયેલ લે-આઉટ પ્લાન.

પેમેન્ટ અને ટેક્સના પુરાવા (Payment & Tax Proofs)

• સ્ટેમ્પ ડ્યુટી રસીદ: ઓનલાઈન અથવા ઈ-સ્ટેમ્પિંગ દ્વારા ભરેલી સ્ટેમ્પ ડ્યુટીની રસીદ.
• રજીસ્ટ્રેશન ફી ચલણ: સરકારમાં જમા કરાવેલી રજીસ્ટ્રેશન ફીની પહોંચ.
• TDS પ્રમાણપત્ર: જો પ્રોપર્ટીની કિંમત 50 લાખથી વધુ હોય, તો 1% TDS ભર્યાનું પ્રમાણપત્ર.

અન્ય મહત્વના પ્રમાણપત્રો (Additional Certificates)

• NOC: જો પ્રોપર્ટી પર કોઈ લોન ચાલતી હોય, તો બેંકનું ‘નો ઓબ્જેક્શન સર્ટિફિકેટ’.
• ટાઈટલ ક્લિયર સર્ટિફિકેટ: એડવોકેટ દ્વારા આપવામાં આવેલ 13 થી 30 વર્ષનું ટાઈટલ સર્ચ રિપોર્ટ.
• વેરા પહોંચ: મ્યુનિસિપલ કોર્પોરેશન કે પંચાયતનો લેટેસ્ટ પ્રોપર્ટી ટેક્સ ભર્યાની રસીદ.

ખાસ નોંધ (Pro Tip):

વર્ષ 2026 માં Faceless Registration ની સુવિધા હોવાથી, આ તમામ ડોક્યુમેન્ટ્સ સ્કેન કરીને PDF ફોર્મેટમાં તમારી પાસે રાખવા જોઈએ, જેથી તમે તેને Garvi પોર્ટલ પર સરળતાથી અપલોડ કરી શકો.

દસ્તાવેજની ઓનલાઈન એપોઈન્ટમેન્ટ લેવાની પ્રક્રિયા

ઓનલાઈન એપોઈન્ટમેન્ટ બુક કરવાની સ્ટેપ-બાય-સ્ટેપ પ્રક્રિયા:

1. Garvi Gujarat પોર્ટલની મુલાકાત લો: સૌ પ્રથમ ગુજરાત સરકારની સત્તાવાર વેબસાઈટ garvi.gujarat.gov.in પર જાઓ.
2. Registration/Login: જો તમે નવા યુઝર હોવ તો તમારો મોબાઈલ નંબર અને OTP નો ઉપયોગ કરીને રજીસ્ટ્રેશન કરો અથવા લોગિન કરો.
3. Pre-Registration (પ્રી-રજીસ્ટ્રેશન): ‘Data Entry’ અથવા ‘Pre-Registration’ વિકલ્પ પર ક્લિક કરો. અહીં તમારે ખરીદનાર, વેચનાર અને મિલકતની પ્રાથમિક વિગતો (જેમ કે જંત્રી કિંમત, લોકેશન વગેરે) ભરવાની રહેશે.
4. સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને ફીની ચુકવણી: વિગતો ભર્યા પછી, સિસ્ટમ દ્વારા ગણતરી કરાયેલ સ્ટેમ્પ ડ્યુટી અને રજીસ્ટ્રેશન ફી ઓનલાઈન ભરો. પેમેન્ટ સફળ થયા પછી તેની રસીદ (Challan) ડાઉનલોડ કરી લો.
5. Slot Selection (સમયની પસંદગી): હવે ‘Appointment’ અથવા ‘Slot Booking’ પર ક્લિક કરો.
   • તમારો જિલ્લો અને જે સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસે જવું હોય તે પસંદ કરો.
   • કેલેન્ડરમાંથી ઉપલબ્ધ તારીખ અને અનુકૂળ સમય (Time Slot) પસંદ કરો.
6. એપોઈન્ટમેન્ટ સ્લિપ: તારીખ નક્કી કર્યા પછી, તમને એક ‘Appointment Slip’ મળશે. આ સ્લિપની પ્રિન્ટ કાઢી લો અથવા મોબાઈલમાં સેવ કરી લો.

ઓફિસે જતી વખતે ધ્યાનમાં રાખવા જેવી બાબતો:

• સમયપાલન: તમારી એપોઈન્ટમેન્ટના સમય કરતા 15 મિનિટ વહેલા પહોંચવું.
• ઓરિજિનલ ડોક્યુમેન્ટ્સ: ઓનલાઈન અપલોડ કરેલા તમામ કાગળોની ઓરિજિનલ કોપી સાથે રાખવી.
• સાક્ષીઓ: ઓળખપત્ર સાથે બે સાક્ષીઓને રૂબરૂ હાજર રાખવા (જો તમે ફેસલેસ રજીસ્ટ્રેશન નથી કરી રહ્યા તો).
• SMS એલર્ટ: એપોઈન્ટમેન્ટ કન્ફર્મ થયાનો મેસેજ તમારા રજીસ્ટર્ડ મોબાઈલ નંબર પર આવશે, જે ગેટ પર બતાવવાનો રહેશે.

Land Registry New Rules 2026: વારંવાર પૂછાતા પ્રશ્નો (FAQs)

પ્રશ્ન 1: શું 2026 માં દસ્તાવેજ નોંધણી માટે રૂબરૂ કચેરીએ જવું પડશે?
જવાબ: સરકારની નવી ‘E-Registration’ સુવિધા હેઠળ, ઘણા કિસ્સાઓમાં તમારે સબ-રજિસ્ટ્રાર ઓફિસ જવાની જરૂર નહીં પડે. Aadhaar-based E-KYC અને વિડિયો કોન્ફરન્સિંગ દ્વારા ઘરે બેઠા પણ નોંધણીની પ્રક્રિયા પૂર્ણ કરી શકાશે.

પ્રશ્ન 2: ULPIN નંબર એટલે શું અને તે કેમ જરૂરી છે?
જવાબ: ULPIN (Unique Land Parcel Identification Number) એ જમીનનો 14 અંકનો વિશિષ્ટ નંબર છે. તે જમીનની ઓળખ સ્પષ્ટ કરે છે અને પ્લોટના ડુપ્લીકેટ વેચાણ કે છેતરપિંડીને રોકે છે. હવે દરેક દસ્તાવેજમાં આ નંબરનો ઉલ્લેખ કરવો ફરજિયાત બની શકે છે.

પ્રશ્ન 3: જો મારી પાસે જૂનો દસ્તાવેજ હોય, તો શું મારે તેને ડિજિટલ કરાવવો પડશે?
જવાબ: હા, સરકાર ‘Digitization of Old Records’ અભિયાન ચલાવી રહી છે. જૂના દસ્તાવેજોને ડિજિટલ ફોર્મેટમાં કન્વર્ટ કરાવી લેવા હિતાવહ છે જેથી ભવિષ્યમાં ઓનલાઈન રેકોર્ડ ચેક કરતી વખતે કોઈ મુશ્કેલી ન આવે.

પ્રશ્ન 4: સ્ટેમ્પ ડ્યુટીમાં મહિલાઓને શું ફાયદો મળે છે?
જવાબ: ગુજરાતમાં જો પ્રોપર્ટી મહિલાના નામે ખરીદવામાં આવે, તો રજીસ્ટ્રેશન ફી (1%) માં સંપૂર્ણ માફી મળે છે. આ ઉપરાંત, સ્ટેમ્પ ડ્યુટીના દરમાં પણ પુરુષોની સરખામણીએ 1% ની રાહત આપવામાં આવે છે.

પ્રશ્ન 5: જંત્રીના દરમાં વધારો ક્યારથી અમલમાં આવશે?
જવાબ: સરકાર સમયાંતરે વિકાસ અને બજારના ભાવ મુજબ જંત્રીના દરમાં સુધારો કરે છે. 2026 ના નવા સર્વે મુજબ નવા જંત્રી દરો અમલી બની શકે છે, જેની માહિતી તમે ‘Garvi’ પોર્ટલ પરથી મેળવી શકશો.

પ્રશ્ન 6: ઓનલાઈન દસ્તાવેજની સત્યતા કેવી રીતે તપાસવી?
જવાબ: તમે ‘AnyROR Gujarat’ અથવા ‘Garvi’ પોર્ટલ પર જઈને ‘Index-2’ ની નકલ ડાઉનલોડ કરીને પ્રોપર્ટીના માલિક અને વ્યવહારની સાચી વિગતો તપાસી શકો છો.

મહત્વપૂર્ણ લિંક્સ

1. સરકારી યોજનાઓ વિષેની માહિતી માટે : અહી ક્લિક કરો
2. તાજેતરની સરકારી ભારતીઓ વિષે જાણવા : અહી ક્લિક કરો

નિષ્કર્ષ

Land Registry ના નવા નિયમો 2026 થી સામાન્ય માણસ માટે જમીન ખરીદ-વેચાણની પ્રક્રિયા વધુ સુરક્ષિત અને પારદર્શક બનાવશે. ટેકનોલોજીના ઉપયોગથી વચેટીયાઓની ભૂમિકા ઘટશે અને લોકો સીધા જ સરકારી પોર્ટલ દ્વારા પોતાના કામ કરાવી શકશે.